天價「圍、威、畏」

香港的樓價和租金高企，一直被視為疾礙經濟發展的源頭。任何跟樓宇有關的行業，都難逃成本高的厄運，有甚者經常創出天價。自從政府強制樓齡十年以上樓宇要驗窗、三十年的要驗樓之後，近年就湧現大量的天價大維修。

九龍灣某大型居屋在八十年代入伙後不久，陸續發生窗門跌落街的意外。後來每逢農曆年前，各區都有家傭或老人家在抹窗時窗門鬆脫導致墜街的慘劇。再加上油塘工廈和土瓜灣舊樓倒塌，都促使政府一刀切，把全港所有樓宇都納入強制維修保養的政策中。

大概五六年前，天水圍嘉湖山莊某幾期要做保養維修兼更換食水銅喉，但大部分工程的費用，都由管理公司從管理費盈餘裡支付，住戶只需負責入屋前那段銅喉的更換費用。嘉湖山莊的管理費比市區屋苑低，做到「低成本、高效益」已非常不錯，可惜並不是大屋苑的管理就一定高效率。

青衣某屋苑在過去三十多年裡，一直在管理費以外，每月額外加收幾十元的「維修基金」。三十年來每隔幾年就大修小補，幾年前開始做大維修，更是上億元的工程，每戶要付十多二十萬元。

同樣情況在沙田另一屋苑也出現，更是二億多元的大肥肉，每戶要付二十到四十萬元。當中很多住戶都曾被遊說，說大維修後單位將升值八十萬元以上。再加上在表決前，很多業主對工程內容依然模糊不清，讓「有心人」有機可乘。到簽約後，業主反口就要每戶賠償十萬元，有些強烈反對的業戶更遭人恐嚇。

大部分這些天價維修，都是由行內的「圍標」所造成。一棟大廈或一個屋苑要做大維修，就要先找顧問公司研究一下有甚麼工程要做，再列出清單，由承辦工程公司入標競投。問題是，入標的公司多與顧問公司掛鉤，這就容易造成圍標。

香港很多大屋苑的管理，都是由發展商旗下的管理公司負責，但大公司也會有害群之馬。某大地產商屬下一家物業管理公司，經常黑箱作業，跟顧問公司和工程公司關係千絲萬縷，行內廣為人知。但即使是單棟樓，做大維修動輒幾千萬元，同樣容易引起利益輸送。除了用「蝕本價」作招徠，有些顧問公司會向業主法團某些人士送好處，目的都是要先取得顧問合約。

西環某單棟樓年前打算做大維修，先請十幾家顧問公司報價。最後收回來的報價，竟然由一萬元到四十萬元不等！很難想像究竟幾萬元能做出甚麼研究。

數月前「有線電視」的新聞節目，就追查了這些所謂顧問公司，發現很多的天價維修，都是由顧問公司先以「蝕本價」接下來，再由他們推薦的工程公司中標。電視台直接到那些顧問公司採訪，但負責人支吾以對，又叫保安員把記者趕走。

將軍澳某屋苑前年決定要做大維修，找來「房協」先做評估，估計工程需資近八千萬元。但經顧問公司研究後，工程被圍標，金額竟然由1.2億至2.2億元。幸好小業主們積極參與，最終把合約否決。之後另找顧問公司時，不但要求增加招標透明度，更對顧問公司引入問責條款。即使房協再估價上升了一成多，但收回來的投標金額就急降至八千多萬至1.2億元。

小業主抗衡天價圍標的最有效方法，是積極參與事務，和避免隨意授權予某些人士，也要對工程內容不恥下問，面對威嚇也不要畏懼。然而，政府實施強制驗窗驗樓，也不應單靠立法就把責任推回給大小業主。

七八十年代香港有很多屋苑和私樓落成，現在已屆「適修年齡」。現時平均每年要做150個工程，若以平均每項工程一千餘萬元計，全港每年的大維修金額就超過二十億元。政府與其花錢加建「半條」機場跑道，或成立甚麼「創科局」去讓小眾受惠，倒不如好好經營樓宇維修這個大餅，其長遠經濟效益更能讓廣大市民受惠。

﹝完﹞